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Kosten für Rauchwarnmelder richtig umlegen
Empfehlungen zur rechtssicheren Umlage von Kauf, Miete und Wartung für Rauchmelder bei Mietwohnungen

Rechtlicher Rahmen
Die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern ist in den Bauordnungen der Bundesländer verankert. Zuständig für den Einbau ist stets der Eigentümer der Wohnung, unabhängig davon, ob dieser selbst genutzt oder vermietet ist. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 559 des BGB. Die Maßnahme dient der Verbesserung der Mietsache und ist von Mietern zu dulden (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Duldungspflicht gilt auch dann, wenn der Mieter selbst schon Rauchmelder angebracht hat.
Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern
Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern berechtigen den Vermieter zu einer Mieterhöhung um 8 Prozent der Anschaffungskosten auf die jährliche Nettokaltmiete. Es handelt sich dabei um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht, wie fälschlicherweise oft vermutet, um eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Bei angenommenen Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern für eine Wohnung von 150 Euro ergäbe sich eine monatliche Mieterhöhung von einem Euro (150 Euro x 8 %/12 Monate). Viele Vermieter verzichten angesichts der verhältnismäßig geringen Kosten auf ihr Recht einer Mieterhöhung nach der Installation von Rauchwarnmeldern.
Mietkosten für Rauchwarnmelder
Über Jahre bestanden widersprüchliche Landgerichtsurteile zur Umlage von Mietkosten für Rauchwarnmelder. In einem Fall (Landgericht Magdeburg, 2011) wurde die Umlagemöglichkeit der Mietkosten befürwortet, in einem anderen (Landgericht Hagen, 2016) dagegen verneint, dass es sich bei Mietkosten für Rauchwarnmelder um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung handelt.
Im Mai 2022 hat der Bundesgerichtshof höchstrichterlich entschieden: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20. Damit sind anderslautende Vereinbarungen hinfällig.
Mietkosten für Messgeräte für Heizung und Warmwasser sind dagegen eindeutig umlagefähig
Wartungskosten für Rauchwarnmelder
Rauchwarnmelder sind gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf Funktion zu prüfen. Die Funktionsprüfung erfolgt entweder durch eine Sichtprüfung vor Ort in der Wohnung oder – bei entsprechend ausgerüsteten Funk-Rauchwarnmeldern - per Ferninspektion von außerhalb der Wohnung. Bei beiden Verfahren wird geprüft, dass die Raucheintrittsöffnungen frei sind und dass die Geräte nicht zugeklebt oder von der Decke entfernt wurden. Ebenfalls geprüft wird die einwandfreie technische Funktion des Geräts, entweder durch einen manuellen Test oder durch elektronische Sensoren bei der Funk-Ferninspektion.
Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV - sonstige Betriebskosten) und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Betriebskosten, die aufgrund duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, an Mieter weitergereicht werden dürfen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (z. B. BGH-Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07 oder BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 117/21). Bei neuen Mietverträgen empfiehlt Minol Vermietern, dennoch die Position „Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder“ im Mietvertrag explizit zu benennen und damit Zweifel auszuräumen. Die Umlage erfolgt bestenfalls nach der Wohnfläche, dem typischen Schlüssel für kalte Betriebskosten nach BGB.
Keine Umlage in der Heizkostenabrechnung
Ob Kauf, Miete oder Wartung: Die Kosten für Rauchwarnmelder dürfen keinesfalls im Rahmen der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Diese Kostenposition sind in der Heizkostenverordnung (HKVO) nicht vorgesehen - und nur explizit in der HKVO aufgelistete Kostenarten sind umlagefähig. Hinzu kommt, dass eine solche Umlage sachlich falsch wäre, weil Rauchwarnmelder keinen Bezug zum Wärmeverbrauch haben.
Rauchwarnmelder schützen Leben und sind deshalb in allen Länderbauordnungen vorgeschrieben. Wer sich als Vermieter zum Einbau entschieden hat, zeigt ein hohes Maß an Verantwortung für seine Mieter. Sollen dennoch bisher in Ihren Wohnungen noch keine Rauchwarnmelder installiert sein, empfehlen wir, das unbedingt nachzuholen.
Quelle: www.minol.de/kosten-fuer-rauchwarnmelder-richtig-umlegen.html - Stand vom: 27.03.2023