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Rechtlicher Rahmen

Die Pflicht zum Einbau von Rauchwarn­meldern ist in den Bauordnungen der Bundesländer verankert. Zuständig für den Einbau ist stets der Eigentümer der Wohnung, unabhängig davon, ob dieser selbst genutzt oder vermietet ist. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist eine Modernisierungs­maßnahme im Sinne des § 559 des BGB. Die Maßnahme dient der Verbesserung der Mietsache und ist von Mietern zu dulden (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). Diese Duldungs­pflicht gilt auch dann, wenn der Mieter selbst schon Rauchmelder angebracht hat.

Rauchmelderpflicht in den Bundesländern

Kosten für den Kauf von Rauchwarnmeldern

Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarn­meldern berechtigen den Vermieter zu einer Miet­erhöhung um 8 Prozent der An­schaffungs­kosten auf die jährliche Netto­kaltmiete. Es handelt sich dabei um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht, wie fälschlicherweise oft vermutet, um eine Umlage im Rahmen der Betriebskosten­abrechnung.  Bei angenommenen Kosten für den Kauf von Rauchwarn­meldern für eine Wohnung von 150 Euro ergäbe sich eine monatliche Mieterhöhung von einem Euro (150 Euro x 8 %/12 Monate). Viele Vermieter verzichten angesichts der verhältnismäßig geringen Kosten auf ihr Recht einer Miet­erhöhung nach der Installation von Rauchwarnmeldern.

Mietkosten für Rauchwarnmelder

Über Jahre bestanden widersprüchliche Landgerichtsurteile zur Umlage von Mietkosten für Rauchwarnmelder. In einem Fall (Landgericht Magdeburg, 2011) wurde die Umlagemöglichkeit der Mietkosten befürwortet, in einem anderen (Landgericht Hagen, 2016) dagegen verneint, dass es sich bei Mietkosten für Rauchwarnmelder um sonstige Betriebs­kosten im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung handelt.

Im Mai 2022 hat der Bundesgerichtshof höchstrichterlich entschieden: Mietkosten für Rauchwarnmelder sind nicht als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig (BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20. Damit sind anderslautende Vereinbarungen hinfällig.

Mietkosten für Messgeräte für Heizung und Warmwasser sind dagegen eindeutig umlagefähig

Wartungskosten für Rauchwarnmelder

Rauchwarnmelder sind gemäß DIN 14676 Nr. 6 einmal jährlich auf Funktion zu prüfen. Die Funktions­prüfung erfolgt entweder durch eine Sicht­prüfung vor Ort in der Wohnung oder – bei entsprechend ausgerüsteten Funk-Rauchwarn­meldern - per Ferninspektion von außerhalb der Wohnung. Bei beiden Verfahren wird geprüft, dass die Rauch­ein­tritts­öffnungen frei sind und dass die Geräte nicht zugeklebt oder von der Decke entfernt wurden. Ebenfalls geprüft wird die einwandfreie technische Funktion des Geräts, entweder durch einen manuellen Test oder durch elektronische Sensoren bei der Funk-Ferninspektion.

Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebs­kosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (BetrKV - sonstige Betriebs­kosten) und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichts­hof hat mehrfach entschieden, dass Betriebs­kosten, die aufgrund duldungs­pflichtiger Modern­isierungs­maßnahmen entstanden sind, an Mieter weitergereicht werden dürfen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde (z. B. BGH-Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07 oder BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022, VIII ZR 117/21). Bei neuen Miet­verträgen empfiehlt Minol Vermietern, dennoch die Position „Kosten für die Wartung der Rauchwarn­melder“ im Miet­vertrag explizit zu benennen und damit Zweifel auszuräumen. Die Umlage erfolgt bestenfalls nach der Wohn­fläche, dem typischen Schlüssel für kalte Betriebs­kosten nach BGB.

Keine Umlage in der Heizkostenabrechnung

Ob Kauf, Miete oder Wartung: Die Kosten für Rauchwarnmelder dürfen keinesfalls im Rahmen der Heizkostenabrechnung verrechnet werden. Diese Kostenposition sind in der Heizkostenverordnung (HKVO) nicht vorgesehen - und nur explizit in der HKVO aufgelistete Kostenarten sind umlagefähig. Hinzu kommt, dass eine solche Umlage sachlich falsch wäre, weil Rauchwarnmelder keinen Bezug zum Wärme­verbrauch haben.

Rauchwarnmelder schützen Leben und sind deshalb in allen Länderbauordnungen vorgeschrieben. Wer sich als Vermieter zum Einbau entschieden hat, zeigt ein hohes Maß an Verantwortung für seine Mieter. Sollen dennoch bisher in Ihren Wohnungen noch keine Rauchwarnmelder installiert sein, empfehlen wir, das unbedingt nachzuholen.