Schätzungen in der Heizkostenabrechnung

Wie wird geschätzt?

In der Heizkostenverordnung sind drei Schätzmethoden verankert. Letztendlich entscheidet aber der Vermieter oder der Messdienstleister, welches Verfahren er je nach Situation anwendet.

• Die beste Methode ist die Schätzung nach Vorjahresverbrauch: Sie kommt dem realen Verbrauch am nächsten, indem sie den prozentualen Vorjahresanteil – nicht den absoluten Vorjahreswert – bei der Kalkulation einsetzt: Verzeichnete ein Heizkörper in der vorangegangenen Abrechnungsperiode 1,2 Prozent der gesamten Verbrauchseinheiten des Gebäudes, hat er auch bei der Schätzung für die aktuelle Abrechnungsperiode einen Anteil von 1,2 Prozent. Allerdings hat das Verfahren eine Einschränkung: Es wird nur bei der ersten Schätzung angewendet. Sonst könnten Nutzer theoretisch einmal besonders sparen, um in den Folgejahren eine niedrige Schätzung zu erzielen.
• Sind die Vorjahreswerte nicht für diese Methode geeignet – etwa bei Neubauten oder bei einem Nutzerwechsel – gibt es die Möglichkeit, nach vergleichbaren Räumen im Gebäude zu schätzen. Fehlen zum Beispiel die Ablesewerte eines Schlafzimmer-Heizkörpers, gilt der Durchschnittsverbrauch der anderen Schlafzimmer-Heizkörper des Gebäudes. Voraussetzung für dieses Verfahren ist, dass es mindestens zwei weitere vergleichbare Räume im Gebäude gibt.
• Sind die ersten beiden Verfahren nicht anwendbar, kann der Verbrauch der gesamten Wohnung nach dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes geschätzt werden. Liegt zum Beispiel der durchschnittliche Heizungsverbrauch eines Gebäudes bei 80 Kilowattstunden pro Quadratmeter, gilt derselbe Wert auch für die zu schätzende Wohnung. Eine Variante davon ist die Schätzung einzelner Geräte nach dem Durchschnittsverbrauch der abgelesenen Geräte aus derselben Wohnung.

Außer diesen drei Schätzmethoden nutzen viele Vermieter und Abrechnungsdienstleister Hochrechnungen – laut Bundesgerichtshof ebenfalls zulässig. Sinnvoll sind Hochrechnungen vor allem, wenn Messgeräte verspätet eingebaut wurden und nur ein verkürzter Zeitraum erfasst ist: etwa ein Warmwasserverbrauch für acht statt zwölf Monate. Die fehlenden vier Monate werden dann auf Basis der vorhandenen Werte berechnet.

Wie sind die Schätzwerte in der Abrechnung anzugeben?

Die Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass die meisten Wohnungseigentümer und Mieter Schätzwerte akzeptieren und keine detaillierten Informationen zu den Berechnungen verlangen, was die Abrechnung nur komplizierter machen würde. In der Regel reicht es deshalb vollkommen aus, in der Abrechnung kurz auf die Schätzung und das angewandte Verfahren hinzuweisen. Bei Bedarf liefert Brunata Minol eine detaillierte Aufstellung mit allen Berechnungsgrundlagen nach.

Gleichen sich die Schätzwerte im Folgejahr wieder aus?

Bei Messgeräten mit fortlaufender Anzeige wie Wasser- oder Wärmezähler wird der Schätzwert aus dem Vorjahr mit der Ablesung im darauffolgenden Jahr ausgeglichen. Anders bei Geräten, die nach Ablauf der Abrechnungsperiode wieder bei null anfangen: Sie geben für jedes Jahr einen eigenständigen Messwert an, deshalb werden keine Schätzdifferenzen aus dem Vorjahr abgezogen oder addiert. Das gilt zum Beispiel für elektronische Heizkostenverteiler.

Bei Verdunstern ist ein Ausgleich aus technischen Gründen nicht möglich: Die festgeschriebene Zusatzmenge an Messflüssigkeit, welche die Kaltverdunstung im Sommer kompensiert, ist nach einem Jahr aufgebraucht. Wird sie dann nicht wieder aufgefüllt, ist der Verbrauch im darauffolgenden Jahr unverhältnismäßig hoch. In solchen Fällen wird der Verbrauch für beide Abrechnungszeiträume geschätzt.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Grundsätzlich müssen Wohnungseigentümer und Mieter die Ablesung ihrer Messgeräte ermöglichen. Für Eigentümer und Vermieter gibt es jedoch keine standardisierten gesetzlichen Sanktionsmaßnahmen, mit denen sie die Ablesung durchsetzen könnten. Als letzter Schritt bleibt ihnen nur, per Gericht eine einstweilige Verfügung zu erwirken. Einige Vermieter würden säumige Mieter zudem gerne mit Schätzzuschlägen abstrafen. Dafür gibt es jedoch keine Rechtsgrundlage. Umgekehrt haben Mieter, etwa bei einem Geräteausfall, kein Kürzungsrecht bei geschätzten Abrechnungen. Schließlich sind die Schätzmethoden in der Heizkostenverordnung gesetzlich festgelegt.

Wie lassen sich Schätzungen vermeiden?

Heutzutage ist für Ableser jede neunte Wohnung in Deutschland nicht zugänglich. Mit der zunehmenden Anzahl an Single-Haushalten, gerade in Ballungsräumen, steigt diese Zahl. Viele berufstätige Bewohner wollen oder können keinen Urlaub nehmen, um auf den Ableser zu warten. Die Ausstattung mit Funkgeräten ist deshalb eine sinnvolle Lösung. Auf diese Weise können die Verbrauchswerte ohne Betreten der Wohnung zuverlässig aus der Ferne ausgelesen werden.